租赁住房资产可投性与稳分红能力同步增强
租赁住房行业的金融活力并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的结果。
“租赁住房行业的金融活力并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的结果。”在第七届领航·住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然这样概括当前租赁住房市场的新变化。
当前，租赁住房资产的“可投性”与“稳分红能力”正在同步增强。
这一转变标志着住房租赁行业从模糊边界走向产业显形，从临时性的配套工具逐步发展为独立的产业主体。
01 行业新阶段：法治化与精细化发展
《住房租赁条例》于9月15日正式施行，为我国住房租赁市场发展树立了重要里程碑。
作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，它将住房租赁活动正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥评价称，《住房租赁条例》出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解“重购轻租”难题提供了系统性制度保障。
该条例将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管。
个人出租住房的租赁合同连续履行达到规定期限的，可按照有关规定享受相应的政策支持，从而鼓励闲置房源入市。
同时，住房租赁企业和经纪机构被要求具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。
02 市场活力源泉：政策、资产与资本的三重驱动
政策支持多地开花
《住房租赁条例》施行后，多地密集出台配套政策，形成中央与地方的政策合力。
10月16日，北京市发布住房租赁企业税收政策，明确住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%。
企事业单位、社会团体等向专业化规模化住房租赁企业出租住房的，房产税税率由12%降至4%。
杭州、上海等热点城市则针对应届大学生推出特殊补贴政策。
杭州市为符合条件的大学生家庭每户每年发放1万元，发放三年，期满后收入低于城镇居民人均可支配收入的还可继续享受。
上海市推出“保租房毕业季进校园”专项系列行动，在四所高校举办现场供需对接会，为毕业生提供安居政策讲座和面对面咨询服务。
资产供给持续优化
政策落地带动资产流动与盘活。
多地启动存量商品房收储计划，将其转为保障性租赁住房，并加快项目入市节奏。
新一批可投标的陆续进入市场，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上都更加均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源。
据ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，今年的保障性租赁住房REITs产品呈现出新的特征：
“同城多项目”成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率；
城市布局更加稳健，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线城市和核心二线城市；
新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租更容易、收缴更稳定。
资本结构良性循环
在资本层面，公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段，持有型不动产ABS探索落地，一级市场与二级市场的衔接更加顺畅。
扩募带来新的资金和资产，流通盘扩大提升了价格发现效率，融资与交易形成互相促进的闭环。
随着REITs进入二级市场，不同类型投资者的结构差异也在逐步形成。
保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红与可持续收益，成为市场的“压舱石”；
券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募和上市初期，更关注流动性与价格发现效率。
这种“长期资金稳底、活跃资金提效”的结构，不仅让REITs估值逻辑更理性，也让租赁住房资产的长期运营价值得以更好体现。
03 投资价值显现：高出租率与稳健收益
租赁住房资产的投资价值正通过一系列扎实的数据得到验证。
当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，NOI和EBITDA持续增长。
部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右，显示出收入来源的多元化趋势。
在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs展现出强劲“抗压性”。
今年第二季度，保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%。
这一反差显著体现出租赁住房REITs的长期投资价值。
企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3%，进一步夯实盈利基础。
04 金融创新加速：REITs扩募与ABS发展
租赁住房行业的金融创新近期显著加速。
今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募；9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成了扩募。
10月30日，华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT。
该REIT本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目，是上海市保障性租赁住房示范项目。
赵然指出，随着扩募力度的加大，保障性租赁住房REITs市场已从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。
这一变化标志着REITs不再是一次性融资工具，正逐步成为可持续扩募、动态管理的资产平台。
与此同时，持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，进一步拓宽了融资渠道。
形成公募和私募相互补充的格局，为住房租赁行业提供了更厚实的资金基础与多元化的金融工具体系。
05 前景展望：从规模扩张到价值创造
对于租赁住房行业的未来，业内专家持乐观态度。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示：“多渠道增加租赁住房供给，住房租赁市场更规范了，租赁住房更好了，加上‘租购同权’等政策支持，越来越多的人将选择租房住，租赁市场空间会更大。”
信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙认为，保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的。
这极大提升了行业的“可投性”和资本的可进入性，为行业的持续发展提供了充足的资金支持。
随着保障性租赁住房REITs的不断成熟，市场已从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。
这一变化标志着REITs不再只是一次性的融资工具，而正在成为可持续扩募、动态管理的资产平台。
租赁住房资产正经历一场深刻的价值重估。
高出租率、高收缴率与降本提效成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素，随着保障性租赁住房REITs的不断成熟，市场已从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。
这一变化标志着REITs不再只是一次性的融资工具，而正在成为可持续扩募、动态管理的资产平台。
政策托底、资产入市和资本提效，共同推动了市场的成熟与长期化发展。
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