最高法新规更大力度守护买房人合法权益

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xinwen.mobi 发表于 2025-7-27 13:47:35 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2025年7月23日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，该解释自2025年7月24日起施行。新规对商品房消费者权益保护进行了细化与完善，更大力度地守护了买房人的合法权益，具体如下：拓宽保护范围：以往规定中，通常只有案涉商品房是购房者的唯一房产时，才能排除强制执行。而此次新规将保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”，放宽了对房屋类型、套数、性质的限制。例如，为改善生活居住环境购买的第二套房，或进城农村人员在老家有房但进城后又购买的房屋，只要是用于满足家庭居住生活需要，均可能排除强制执行。明确预告登记效力：我国法律规定了预告登记制度，此次司法解释特别规定，买房人办理预告登记后，如果房屋因开发商债务被申请强制执行，可凭预告登记主张权利，从而排除强制执行，这有助于鼓励买房人积极办理房屋预告登记，防止出现“一房二卖”等情况。优先保护农民工相关债权：司法解释对涉及农民工工资的债权给予优先保护。若开发商欠债权人钱，债权人申请强制执行开发商房产，同时开发商又欠施工方建筑工程款（施工方主体多为农民工），此时农民工相关债权具有优先性，可以排除强制执行，更好地保护了农民工群体的合法权益。合并审理相关诉求：为减轻当事人诉讼负担，一揽子实质化解矛盾纠纷，司法解释明确可以将当事人的相关诉求合并审理。如买房人在提起执行异议之诉的同时，要求确认房屋产权并办理过户手续，法院可一并审理，避免买房人来回奔波起诉。保障房款返还权利：若房屋不能交付且无实际交付可能，导致房屋买卖合同解除，商品房消费者请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。对于已解除购房合同的烂尾楼业主，如果执行法院冻结了开发商的预售资金监管账户，业主可以提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行，并申请法院发放，切实解决“退房难、退款更难”的问题。惩治虚假诉讼行为：针对个别被执行人为规避执行，与案外人恶意串通提起虚假执行异议之诉的情况，司法解释规定，法院应查明事实，驳回其诉讼请求，并视情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任，以维护正常的执行秩序和买房人的合法权益。

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