华夏中海商业REIT上市：开启消费REITs投资新篇章#### 摘要
华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（REIT）将于2025年10月31日在深圳证券交易所正式上市交易（证券简称：华夏中海商业REIT，证券代码：180607）。该基金由中海地产、华夏基金与中信证券联合推出，首发资产为佛山映月湖环宇城购物中心，是当前消费REITs中唯一通过收购盘活存量资产的代表性项目。本文从上市核心信息、资产亮点、市场反响、投资价值及行业意义五方面展开分析，为投资者提供全面参考。
一、上市核心信息：代码与交易安排
上市时间：2025年10月31日（深交所公告确认）。
基金代码：180607；证券简称：华夏中海商业REIT。
基金结构：
份额总额：3亿份，运作方式为契约型封闭式，存续期24年。
投资比例：80%以上资产投向基础设施资产支持证券。
发售价格：5.281元/份，募集方式包括战略配售、网下询价和公众认购。
关键时间轴：
发售期：2025年10月13日–14日；
合同生效日：2025年10月20日；
上市交易：2025年10月31日。
二、资产亮点：唯一收购盘活型消费REITs
底层资产优势：
映月湖环宇城隶属中海地产成熟产品线“环宇城”，定位购物中心，已进入稳定运营阶段，经营效益良好。
项目是消费REITs中唯一通过收购方式盘活的存量资产，具备资产增值与运营优化潜力。
收益预测：
2025年4月1日至12月31日年化净现金流分派率为4.00%，2026年提升至4.21%，高于部分同类产品，提供稳定现金流预期。
发起方实力：
中海地产作为龙头房企，商业资产管理规模超1000万平方米，覆盖购物中心、写字楼等多业态，为REITs扩募储备丰富资产。
三、市场反响：认购火爆凸显信心
认购倍数：公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达361.9倍和320.5倍，反映市场资金对消费REITs的强烈需求。
认购金额：比例配售前累计认购金额近1600亿元，创下近期REITs发行纪录，凸显投资者对底层资产及管理团队的认可。
四、投资价值：双维度分析机遇与风险
投资机遇：
低门槛参与商业地产：投资者可通过二级市场直接买卖（代码：180607），以小额资金分享商业地产租金收益与资产增值。
长期增长潜力：中海地产未来可通过扩募机制注入成熟资产，提升基金规模与分红能力。
抗周期属性：消费REITs依托实体商业，现金流源于零售租金，在经济复苏背景下韧性较强。
风险提示：
市场波动风险：REITs价格受利率环境、流动性等因素影响，上市初期价格可能存在波动。
运营依赖度：收益高度依赖映月湖环宇城的运营表现，需关注出租率、消费趋势等指标。
流动性限制：封闭式基金存续期内不可赎回，仅能通过二级市场交易。
五、行业意义：推动REITs市场高质量发展
丰富资产类型：作为消费基础设施REITs，填补了市场空白，助力公募REITs资产多元化。
盘活存量资产：为房企提供“开发-运营-REITs退出”的融资闭环，回收资金用于新项目开发，形成良性循环。
引导市场成熟：深交所新增REITs标的，提升整体市场活力，为后续长租公寓、产业园等资产证券化提供范本。
结语
华夏中海商业REIT的上市，为投资者提供了便捷参与优质商业地产的桥梁，其高认购倍数与稳健收益预期彰显市场信心。投资者可关注上市首日流动性及长期分派表现，结合自身风险偏好理性配置。未来，随着REITs扩募机制落地，该基金有望成为消费地产领域的重要投资工具。
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